Ohlášení stavby po novele stavebního zákona

11. 2. 2013 Pavel Černý Povolování staveb Stavební právo a územní plánování

Ke dni 1. 1. 2013 nabyla účinnosti rozsáhlá novela stavebního zákona. Několik důležitých změn, jež nová úprava přináší, se týká ohlašování některých jednodušších staveb a stavebních prací stavebnímu úřadu.

Na jedné straně se rozšiřuje okruh staveb, u nichž namísto stavebního povolení postačí jejich ohlášení stavebnímu úřadu, nebo dokonce nevyžadují ani ohlášení. Na druhé straně se u staveb a činností, vyžadujících ohlášení, částečně zpřísňují podmínky pro vydání souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby. Mimo jiné již není možné, aby právo stavby vzniklo tzv. „tichým souhlasem“ stavebního úřadu, tedy tím, že úřad ve stanovené lhůtě na ohlášení nijak nezareaguje.

Stavby do 25 m2 a další stavby bez ohlášení

Některé stavby od účinnosti novely nově nevyžadují vůbec žádné povolení ani souhlas stavebního úřadu, tedy ani územní rozhodnutí či územní souhlas, ani stavební povolení nebo ohlášení. Jedná se mimo jiné o stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m, nebo bazény do 40 m2, pokud se nacházejí na pozemku rodinného domu nebo chaty ve vzdálenosti nejméně 2 m od společných hranic pozemků.

Novela dále zavedla obecné pravidlo, že pokud stavba nevyžaduje podle § 79 odst. 2 stavebního zákona územní rozhodnutí ani souhlas, vždy zároveň platí, že pro její realizaci není potřebné ani stavební povolení či ohlášení.

Novela rovněž upřesňuje, za jakých podmínek nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu například podzemní a nadzemní vedení přenosové nebo distribuční soustavy elektřiny, vedení přepravní nebo distribuční soustavy plynu nebo některé stavby pro výrobu energie. Tyto a řadu dalších záměrů lze uskutečnit přímo na základě územního rozhodnutí nebo souhlasu.

U některých dalších staveb, které ohlášení standardně vyžadují, může stavební úřad v územním rozhodnutí stanovit, že k jejich provedení nebude ohlášení vyžadovat. Tato možnost se týká například staveb odstavných, manipulačních, prodejních, skladových nebo výstavních ploch o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2, které neslouží pro skladování nebo manipulaci s hořlavými látkami nebo látkami, které mohou způsobit znečištění životního prostředí.

Ohlášení stavby: postup a podmínky

Ohlášenou stavbu nebo jiný stavební záměr může stavebník provést pouze na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. Na rozdíl od úpravy, platné do konce roku 2012, tedy právo stavby nevzniká na základě tzv. „tichého souhlasu“, pokud stavebníkovi do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, není doručen, doručen ani písemný souhlas, ani zákaz provedení stavby. 

Stavební úřad je povinen, jsou-li splněny všechny podmínky, vydat souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru do 30 dnů ode dne podání ohlášení.  Avšak pokud stavební úřad tuto lhůtu nedodrží, vzniká stavebníkovi pouze právo na náhradu škody, způsobené tímto nesprávným úředním postupem. Právo stavby i v tomto případě vznikne až po doručení písemného souhlasu stavebního úřadu stavebníkovi. 

Jednou z podmínek pro vydání souhlasu s ohlášení je, že stavbou není přímo dotčeno vlastnické právo nebo právo vyplývající z věcného břemene dalších osob, ledaže by s tím tyto osoby vyslovily souhlas. 

Doba platnosti souhlasu se oproti předchozí úpravě prodlužuje z jednoho na dva roky. Souhlas nepozbývá platnosti, bylo-li s před uplynutím této doby započato s prováděním ohlášeného stavebního záměru.

Soudní přezkum souhlasu stavebního úřadu s ohlášením stavby

S tématem provádění staveb na základě ohlášení souvisí i nedávné rozhodnutí rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu, podle nějž souhlas stavebního úřadu s ohlášením stavby není správním rozhodnutím, ale může být tzv. „jiným nezákonným zásahem“ do práv dotčených osob. Soud proto na základě žaloby podané proti souhlasu s ohlášením stavby nemůže souhlas s ohlášením stavby zrušit. Může pouze konstatovat jeho nezákonnost a případně přikázat stavebnímu úřadu, aby sám posoudil, zda je na místě nezákonně vydaný souhlas zrušit, nebo dát přednost ochraně práv stavebníka, která nabyl v dobré víře. 

Závěry a doporučení 

Novela stavebního zákona tedy u určitých typů staveb a stavebních činností odstranila nutnost vyřizování buď jakýchkoli, nebo některých povolení či souhlasů stavebního úřadu. Na druhé straně u staveb a činností podléhajících povinnosti ohlášení byla úprava celkově spíše zpřísněna. 

Investorům lze proto doporučit, aby si ve vztahu ke svým záměrům vždy dostatečně ujasnili, do které kategorie z hlediska potřebných povolení či jiných úkonů stavebního úřadu spadají. Pokud jde o záměry vyžadující ohlášení, je v případě možného dotčení práv třetích osob na místě pokusit se o získání jejich souhlasu s ohlášením stavby, čímž se lze vyhnout riziku zamítnutí ohlášení stavebním úřadem i případného soudního napadení vydaného souhlasu.

Se zahájením stavebních prací je v případě ohlášení vždy nutno vyčkat až na doručení písemného souhlasu. Není-li doručen do 30 dnů ode dne podání ohlášení, lze se u Ministerstva pro místní rozvoj domáhat náhrady vzniklé škody.

Přečtěte si více o našich službách v oblasti povolování staveb nebo nám rovnou napište či zavolejte pro nabídku konkrétní právní služby. 

Pavel Černý

Advokát, partner

Ozvěte se nám