Nové pravidlo v katastru nemovitostí: materiální publicita

5. 11. 2014 Filip Nečas Stavební právo a územní plánování Nemovitosti

Vlastníte-li nemovitou věc zapsanou v katastru nemovitostí, doporučujeme zkontrolovat si do konce roku, zda zápis v katastru odpovídá skutečnému právnímu stavu.

Zásada materiální publicity

Od 1. ledna 2015 přibude do katastru nemovitostí totiž nové pravidlo: zásada materiální publicity. Ta má chránit dobrou víru kupujícího, který koupí nemovitost od někoho, kdo je sice zapsán v katastru jako vlastník, ale skutečným vlastníkem je někdo jiný. 

Naopak do nevýhodné pozice staví skutečného vlastníka, který se po Novém roce svého vlastnického práva na kupujícím nemusí domoci, a to ani v případě, že by soud prohlásil, že skutečným vlastníkem byl. Soud může rozhodnout pouze o tom, že skutečný vlastník bude moci žádat peněžitou kompenzaci po osobě neoprávněně zapsané do katastru nemovitostí, která nemovitost prodala

Zápis v katastru nemovitostí, který neodpovídá skutečnému právnímu vztahu, může vzniknout z mnoha důvodů. Může se například jednat o případy, kdy strany kupní smlouvy opomněly po uzavření smlouvy a zaplacení podat návrh na zápis změny do katastru nemovitostí. Také k tomu může dojít v situaci, kdy sice návrh na zápis změny do katastru nemovitostí byl podán, ale některá ze smluvních stran následně od smlouvy odstoupila. Stejně tak se ale může jednat o případy, kdy byl ve zlé víře podán návrh na zápis vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, ačkoliv pro to nebyl žádný právní důvod a katastr takovou změnu zapsal. 

Zásada materiální publicity se však vztahuje až na úplatná nabytí vlastnického práva po 1. lednu 2015.

Co mám dělat, když zjistím, že v katastru nejsem uveden jako vlastník své nemovitosti?

Aby se zabránilo nedovolenému prodeji cizích nemovitostí, zavedl nový občanský zákoník podrobnější úpravu poznámky rozepře a poznámky spornosti. Poznámka rozepře či poznámka spornosti se uvádí v katastru nemovitostí, kde mohou upozornit potenciálního kupce, že o vlastnictví nemovité věci se vede spor. Díky těmto poznámkám jde pak uplatnit argument, že kupující nejednal v dobré víře a zásada materiální publicity, která by jinak kupujícího chránila, se v tomto případě neuplatní. Je však nutné vědět, kterou poznámku použít v jaké situaci. 

Před uplatněním poznámky rozepře je nutné podat žalobu na určení

Poznámka rozepře se vztahuje na případy, kdy vlastnické (či jiné věcné) právo bylo sice do katastru nemovitostí zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, ten se ale změnil a v tuto chvíli již takový zápis v souladu se skutečným právním stavem není. V případě poznámky rozepře je třeba úřadu při podání žádosti o její zápis ihned doložit, že bylo právo skutečného vlastníka zároveň uplatněno u soudu. Skutečný vlastník tedy musí předtím podat žalobu na určení k příslušnému soudu.

Pro uplatnění poznámky spornosti stačí žalobu podat později

Poznámka spornosti se užije v případech, kdy zapsaný vlastník nikdy vlastníkem nemovité věci nebyl. V případě poznámky spornosti do konce tohoto roku stačí, když skutečný vlastník prokáže katastrálnímu úřadu podání žaloby u soudu do dvou měsíců od podání žádosti o poznámku spornosti. Pokud právo u soudu do této doby uplatněno nebude, poznámka spornosti se vymaže. 

Po novém roce se pro skutečné vlastníky situace zkomplikuje

Od 1. ledna 2015 totiž přibude další lhůta – o poznámku spornosti musí skutečný vlastník zažádat do jednoho měsíce, kdy se o vadném zápisu dozvěděl. 

Tento okamžik bude zpravidla splývat s okamžikem, kdy byl takový zápis proveden, neboť podle nového občanského zákoníku nikoho neomlouvá neznalost stavu v katastru nemovitostí. Po uplynutí této lhůty již poznámka spornosti nebude vůči osobám jednajícím v dobré víře v zapsaný stav v katastru působit. Lhůta se sice prodlužuje na tři roky v případě, že vlastník nemovitosti nebyl o neoprávněném zápisu řádně vyrozuměn, vzhledem však k tomu, že není zřejmé, co se tímto vyrozuměním bude v praxi myslet, je vhodnější řešit rozpory v katastru nemovitostí již nyní.

Doporučení pro praxi

Vlastníkům nemovitých věcí zapsaných katastru nemovitostí doporučujeme zkontrolovat do konce tohoto roku, zda zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu. Pokud tomu tak není, doporučujeme podat žádost o poznámku rozepře či poznámku spornosti, aby znemožnili nabytí práv k nemovité věci v dobré víře případných nabyvatelů těchto nesprávně zapsaných práv a zamezili tak účinkům materiální publicity. V opačném případě se může stát, že se již existence svého práva nebudou moci účinně dovolat. 

Filip Nečas

Advokátní koncipient

Potřebujete radu právníka ohledně nemovitostí?

Při nákupu, prodeji nebo pronájmu nemovitostí dokážeme ušetřit mnoho času a starostí. Posuzujeme právní stav nemovitostí a důsledky případných právních vad. Sestavujeme kupní, zástavní a další smlouvy, případně za klienty převezmeme komunikaci s katastrálním úřadem.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám