Inženýrská síť na pozemku jako věcné břemeno

15. 12. 2015 Kristýna Delmar Stavební právo a územní plánování

Jaká přísluší náhrada vlastníkovi pozemku, kdy může dojít k vyvlastnění a za jakou cenu - odpovědi v článku. 

Vklad věcného břemene do katastru nemovitostí 

Energetická infrastruktura vedená skrz pozemky je řešena pomocí zřizování věcných břemen (služebností). Energetický zákon (dále jen EZ, zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách a o výkonu státní správy v energetických odvětvích) připouští zřízení věcného břemene smluvního. Oprávnění z věcného břemene vzniká až vkladem do katastru nemovitostí.

Katastr nemovitostí provede vklad po dodání podkladů, které právo z věcného břemena osvědčují, tedy uzavřené smlouvy. Může se stát, že věcné břemeno není možné smluvně sjednat, protože vlastník nemovitosti není znám či určen, nebo je prokazatelně nedosažitelný nebo nečinný. Pak příslušný vyvlastňovací úřad  (např. obecní úřad nebo magistrát viz § 15 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění) může vydat na návrh provozovatele ve vyvlastňovacím řízení rozhodnutí o zřízení věcného břemene.

Náhrada za zatížení pozemku věcným břemenem

Za zatížení pozemku tímto věcným břemenem majiteli pochopitelně náleží patřičná náhrada. Jak je zřejmé z výše uvedeného, v prvé řadě je třeba věcné břemeno s majitelem pozemku zřídit smluvně. Teprve v případě, že to není možné a jsou naplněny podmínky pro omezení vlastnického práva dle zákona o vyvlastnění, lze přistoupit k vyvlastnění.

Podobně je upraveno i vedení veřejné komunikační sítě („telefonní kabely“) v zákoně o elektronických komunikacích (v § 104 odst. 3 a 4 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů). Podle něj uzavře podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť s vlastníkem dotčené nemovitosti smlouvu. Pokud k uzavření smlouvy nedojde, protože vlastník není znám nebo je nečinný, může o zřízení věcného břemene rozhodnout vyvlastňovací úřad.

Náhrada za omezení vlastnického práva

Vlastníkovi pozemku za omezení jeho vlastnického práva přísluší náhrada. Tato náhrada se přednostně sjednává smluvně, případně je určena autoritativně ve vyvlastňovacím řízení (viz níže). Co se týče náhrady za existující věcná břemena, je situace poněkud komplikovaná, neboť stát je většinou nepřiznává. Na tuto náhradu se totiž vztahuje promlčecí lhůta, a dle dřívějších předpisů bylo třeba nárok uplatnit do tří (resp. šesti - u telekomunikací) měsíců.

Z § 98 odst. 4 EZ vyplývá, že legální věcná břemena vzniklá za účinnosti předchozích předpisů ve prospěch energetických podniků zůstávají (bezúplatně) zachována.

Omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu

Je-li zřízeno věcné břemeno dle EZ či zákona o elektronických komunikacích, půjde o tzv. zákonné břemeno, na které se dle plenárního nálezu ústavního soudu ze dne 25. 1. 2005, sp. zn. Pl. ÚS 25/04 vztahuje občanský zákoník jen v oblasti, která není upravena energetickým zákonem nebo zákonem o elektronických komunikacích. Podle rozsudku Nejvyššího soudu jsou zákonná věcná břemena instituty svého druhu, vznikají ze zákona, ve veřejném zájmu a nemohou být promlčena podle ustanovení občanského zákoníku. Na druhou stranu dle judikatury by se například ustanovení § 1263 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ), na tato zákonná břemena vztahovat mělo. Toto přikazuje osobě oprávněné z věcného břemena nést náklady za zachování a opravy věcného břemene.

V energetickém zákoně od 1. 1. 2016 dále přibudou ustanovení o nároku majitele nebo uživatele nemovitosti na jednorázovou přiměřenou náhradu. Na tuto náhradu má vlastník nebo uživatel právo vznikla-li mu újma na majetku, nebo pokud byl omezen v obvyklém užívání majetku. Toto právo musí uplatnit v prekluzivní (tzn. že jinak právo zanikne) lhůtě dvou let ode dne, kdy k omezení došlo.

Obecně mají dle OZ přednost věcná práva zapsaná v katastru nemovitostí, nicméně EZ v § 98 odst. 8 (který ve své novelizované podobě vejde v účinnost od 1. 1. 2016) stanovuje, že pro věcná břemena, energetických zařízení, která se dle dřívějších právních předpisů nezapisovala do katastru nemovitostí toto omezení neplatí.

Cena za věcné břemeno

Vzhledem k tomu, že břemeno je v prvé řadě zřizováno smluvně, je náhrada za zatížení pozemku dána především dohodou stran. V případě, že k dohodě nedojde a provozovatel musí (vzhledem k povinnostem stanoveným energetickým zákonem) věcné břemeno zřídit, lze přistoupit k vyvlastňovacímu řízení dle zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění).

Jak probíhá vyvlastnění?

Dle § 10 zákona o vyvlastnění majiteli pozemku zejména přísluší:

Náhrada ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu (resp. služebnosti), došlo-li k omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě zřízením věcného břemene (resp. služebnosti).

Náhrady se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Některá města, například Brno, mají a k těmto účelům používají cenovou mapu (což je právě oceňovací cenový předpis zmiňovaný níže).

Stanoví-li se náhrada na základě ocenění, musí být ocenění provedeno podle oceňovacího předpisu účinného v době rozhodování o vyvlastnění; v případě, že obvyklá cena pozemku nebo stavby by byla nižší než cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu;

Cena pozemku nebo stavby se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití ke dni podání žádosti o vyvlastnění; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.

Je tedy možné, že při vyvlastňovacím řízení bude přiznána náhrada vyšší, než byla navrhovaná smluvní. Situace však může být i opačná. Bez ohledu na to však vyvlastněnému vždy bude svědčit právo nechat soudně přezkoumat stanovenou cenu za vyvlastnění.

Doporučení

V případě, že Vám vznikla újma, nebo jste byli omezeni v užívání majetku v souvislosti s věcným břemenem, máte právo žádat za to přiměřenou náhradu. S ohledem na právní jistotu je rovněž vhodné, aby existující věcná břemena byla promítnuta v katastru nemovitostí. Pro související právní rady nás kontaktujte.

Kristýna Delmar

Advokátní koncipientka a manažerka obchodního rozvoje

Potřebujete radu právníka týkající se nemovitostí?

Při nákupu, prodeji nebo pronájmu nemovitostí dokážeme ušetřit mnoho času a starostí. Posuzujeme právní stav nemovitostí a důsledky případných právních vad. Sestavujeme kupní, zástavní a další smlouvy, případně za klienty převezmeme komunikaci s katastrálním úřadem.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám