Jak na chyby v katastru: poznámka rozepře a poznámka spornosti

18. 8. 2016 Lenka Hlaváčová Stavební právo a územní plánování Nemovitosti

V praxi je možné se setkat se situací, kdy zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu. Takový stav je samozřejmě vnímán jako velmi nežádoucí, a zákon proto obsahuje řadu institutů, které mu mají předcházet či pomoci k jeho nápravě. Příkladem takového institutu je poznámka rozepře nebo poznámka spornosti

Poznámka rozepře: neaktualizovaný katastr

Poznámka rozepře se vztahuje na případy, kdy vlastnické (či jiné věcné) právo bylo sice do katastru nemovitostí zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, ten se ale změnil a v danou chvíli již zápis není v souladu se skutečným právním stavem. Tato situace nastane, například když jedna ze smluvních stran odstoupí od kupní smlouvy nemovitosti poté, co již byla změna vlastnického práva zanesena do katastru nemovitostí. 

Zjistíte-li nesrovnalost v katastru nemovitostí, která se vás týká, můžete podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva a na katastrálním úřadě na základě podané žaloby požádat o zápis poznámky rozepře. Ta slouží jako dočasné upozornění, že o právech vztahujících se k dané nemovitosti právě rozhoduje soud. Jakmile soud o vlastnictví rozhodne, rozporovaný zápis může být z katastru smazán. 

I poté, co do katastru nemovitostí necháte vložit poznámku rozepře, mohou k dané nemovitosti být připsána další práva. Zápis poznámky rozepře však působí do budoucna. Působí tedy proti každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala. Poté, co soud rozhodne o vlastnictví předmětné nemovitosti, budou práva, zapsaná do katastru až po žádosti o poznámku rozepře, smazána. 

Poznámka spornosti: k čemu slouží

Poznámka spornosti se používá v případech, kdy zapsaný vlastník nikdy vlastníkem nemovité věci nebyl. Žádost o zápis poznámky spornosti tedy podáte v případě, kdy zjistíte, že vaše právo (zpravidla vlastnické) je dotčeno zápisem provedeným ve prospěch jiné osoby bez právního důvodu.

Žádáte-li o zápis poznámky spornosti, musíte doložit, že o uznání svého práva k dané nemovitosti usilujete soudní cestou. Ne nutně hned při podávání žádosti - máte na to lhůtu jednoho měsíce ode dne, kdy jste se o chybném zápisu dozvěděli. Podobně jako poznámka rozepře je tedy i poznámka spornosti dočasným zápisem v katastru, který zanikne, jakmile soud rozhodne.

Okamžik, kdy se dotčená osoba o zápisu dozvěděla a od kterého se tedy bude počítat výše uvedená lhůta, bude pravděpodobně odpovídat okamžiku, kdy byl takový zápis proveden, neboť podle nového občanského zákoníku nikoho neomlouvá neznalost stavu v katastru nemovitostí. Nový občanský zákoník sice stanovuje, že v případě, že žadatel nebyl řádně vyrozuměn o zápisu cizího práva, prodlužuje se výše uvedená lhůta na tři roky s tím, že počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden. Není však zřejmé, co se tímto vyrozuměním bude v praxi myslet, a proto doporučujeme na tuto delší lhůtu nespoléhat a žádost o zápis podat v co nejkratším termínu.

Poznámka spornosti: příklad působnosti

V případě dodržení výše uvedené lhůty bude zápis poznámky spornosti působit vůči každému, v jehož prospěch bylo rozporované právo zapsáno nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu. 

V případě úspěšnosti určovací žaloby tak může například být vymazáno vlastnické právo osoby, která toto právo nabyla od osoby, jejíž zápis jako vlastníka daného pozemku do katastru nemovitostí byl Vámi podanou žalobou rozporován, a to i v případě, že k rozporovanému zápisu a následovnému převodu došlo před podáním žádosti o zápis poznámky spornosti. 

Příklad: vlastníte pozemek, který je v katastru chybně zapsán jako sousedův. Soused tento omyl zjistí, rozhodne se situace využít a pozemek prodá. Vy se o transakci dozvíte a začnete situaci řešit: necháte do katastru zapsat poznámku spornosti a podáte určovací žalobu. Soud rozhodne ve váš prospěch a potvrdí, že pozemek patří vám a soused neměl právo ho prodávat.  

Jinými slovy, poznámka spornosti může za určitých podmínek působit i vůči zápisům, ke kterým došlo před podáním žádosti o její zápis - v našem případě tedy vůči zápisu vlastnických práv osoby, jež pozemek koupila od souseda. Po uplynutí měsíční lhůty však poznámka působí jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.

S poznámkou rozepře a poznámkou spornosti rovněž úzce souvisí  zásada materiální publicity.
Lenka Hlaváčová

Advokátní koncipientka

Ozvěte se nám