Určovací žaloba: co dělat, když zápis v katastru neodpovídá skutečnosti

18. 8. 2016 Lenka Hlaváčová Stavební právo a územní plánování Nemovitosti

U práv zapisovaných do katastru nemovitostí zpravidla předpokládáme, že jsou zapsána podle skutečného stavu. V praxi je však možné se setkat se s řadou případů, kdy osoba zapsaná v katastru nemovitostí ve skutečnosti není vlastníkem dané nemovitosti nebo kdy katastr obsahuje chybný údaj ohledně věcného břemene. Jak v takových případech postupovat? 

Když zápis v katastru neodpovídá skutečnosti

Stav, kdy zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu, může nastat, například když smluvní uzavřely smlouvu, opomněly však podat návrh na vklad příslušného práva do katastru nemovitostí. Jiným příkladem je situace, kdy po provedení zápisu do katastru nemovitostí jedna ze stran od smlouvy odstoupila. Ojedinělé nejsou ani případy, kdy k zápisu do katastru nemovitostí došlo na základě návrhu podaného ve zlé víře, tedy s vědomím, že požadovaný zápis neodpovídá právnímu stavu.

Určovací žaloba

V případě, že vlastník (či osoba oprávněná/povinná z věcného břemene) zjistí, že údaj zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, může se domáhat určení svého práva prostřednictvím určovací žaloby (neboli žaloby na určení vlastnického práva podle § 80 občanského soudního řádu).

Podání určovací žaloby ovšem samozřejmě představuje až krajní prostředek a žaloba tedy nebude úspěšná, pokud osoba, proti které by měla žaloba směřovat, požadovaný stav nepopírá a je například ochotná přistoupit k tzv. souhlasnému prohlášení. V takovém případě je vhodnějším a jednodušším řešením mimosoudní dohoda. Základním předpokladem pro úspěch určovací žaloby je prokázání naléhavého právního zájmu na určení (ne)existence práva.

Naléhavý právní zájem

V případě sporů ohledně vlastnického práva k nemovitostem či existenci věcných břemen lze říci, že naléhavý právní zájem bude v těchto případech dán v zásadě vždy (podle Nejvyššího soudu: „Naléhavý právní zájem jako předpoklad pro podání určovací žaloby je dán již existencí rozporů ve vlastnických vztazích.“). Naléhavý právní zájem nicméně není presumován a musí být proto vždy tvrzen a prokazován.

Obecně řečeno, právní zájem je podle ustálené judikatury je s ohledem na určovací žalobu dán, jestliže by bez tohoto určení bylo ohroženo žalobcovo právo nebo právní vztah, na němž je zúčastněn, nebo jestliže by se jeho postavení bez tohoto určení stalo nejistým (viz nález Ústavního soudu). Příkladem tedy může být právě stav, kdy existuje spor o vlastnictví pozemku a žádná (nebo některá) z osob tvrdících své vlastnické právo k dotčenému pozemku tak tento pozemek nemůže užívat pro tvrzené vlastnické právo druhé osoby.

Proti komu směřuje určovací žaloba

K úspěšnosti určovací žaloby je dále nutné věnovat pozornost osobám, proti kterým má žaloba směřovat. Je například logické, že v případě, že určitá osoba bude tvrdit, že je vlastníkem daného pozemku, ačkoliv v katastru nemovitostí bude zapsána jiná osoba, bude zapotřebí návrh směřovat právě proti této osobě. 

Naléhavý právní zájem na určení v tomto případě nemůže být dán, jestliže žaloba o určení vlastnictví nesměřuje proti osobě (příp. všem osobám), která má být (podle žalobce) jako vlastník do katastru nemovitostí zapsána. Lze tedy říci, že v zásadě ve všech případech se musí alespoň na jedné straně (straně žalobce či žalovaného) nacházet osoba, která je zapsána v katastru nemovitostí

Naléhavý právní zájem rovněž není dán, jestliže žaloba o určení vlastnictví nesměřuje proti všem osobám, které vlastnické právo žalobce popírají a které jsou jako vlastníci zapsány v katastru nemovitostí.

Naléhavý právní zájem nájemce

Na tomto místě je dále nutné upozornit, že ne vždy bude k podání určovací žaloby oprávněna jen osoba, která tvrdí, že je či naopak není vlastníkem dané nemovitosti či oprávněným/povinným z věcného břemene. Naléhavý právní zájem k podání určovací žaloby byl totiž českými soudy přiznán i např. nájemci, který se domáhal určení, kdo je vlastníkem jím užívaných pozemků.

Doporučení

S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že prokázání naléhavého právního zájmu představuje vedle samotného prokázání vlastnického práva/oprávnění z věcného břemene v rámci řízení o určovací žalobě stěžejní otázku a v žádném případě by tedy při přípravě žaloby nemělo být podceněno.

Při přípravě určovací žaloby je rovněž nutné mít na paměti zásadu materiální publicity. S ohledem na určovací žalobu se rovněž uplatní instituty poznámky spornosti a poznámky rozepře

Lenka Hlaváčová

Advokátní koncipientka

Potřebujete radu právníka týkající se nemovitostí?

Při nákupu, prodeji nebo pronájmu nemovitostí dokážeme ušetřit mnoho času a starostí.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám